2008年楼市预言

度抑或不同，甚至部分观点针锋相对，但综观各家之言，诸多共识为２００８年以及

未来的房地产发展指明方向，值得房地产行业参考和深思。

宏观背景长期利好　短期出现微妙变势

２００７年中国经济的继续高速增长，出现了一个令经济学界和社会各界关注的

现象：中国宏观经济终于结束了一种“高亢奋”的经济增长格局。结构性通货膨胀同

资产泡沫开始形成相互推动、竞相攀升的势头。流动性过剩实际上有两个流向，一个

是流向实物资产，投资过剩；一是流向资产市场，使资产价格增长过快，出现泡沫。

十七大报告首次提出２０２０年中国人均ＧＤＰ翻两番的目标很鼓舞人心。从目前国

内经济增长的优势以及资产重组和汇率升值来看，中国经济发展有潜力达到此目标。

但流动性过剩所造成的通胀率抬头、资产价格上涨，让“宏观调控”再次变成热门话

题。而宏观经济形势直接影响到房地产行业发展。宏观经济的因素成为对２００８年

房价影响最不确定的因素。

房价走势呈现分化　“拐点”真相是回归理性

如果２００８年宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动，

但在从紧的货币政策影响下，并且在政府对住房保障工作逐步落实的影响下，由于经

济适用房、两限房和廉租房的供应加大，房价基数平均值中中低档楼盘增多，整体房

价涨幅将会有所下降。豪宅、别墅的房价走势与中低档楼盘的房价走势将出现分化。

目前市场的观望情绪主要是来自于深圳、广州等城市成交量大幅下跌，加之年底

传统淡季的影响。２００７年，深圳、广州等城市透支了２００８年的市场，局部地

区房价过快高涨，房价到第四季度环比涨幅出现回落，但与２００６年相比同比仍在

上涨。当前被业内广为争辩的“拐点”实际是在投资和投资性需求受到金融等宏观调

控打压下购房预期变化而使得疯狂上涨的房价在回归理性。

土地市场将“逆转”　地王现象受限

２００７年房地产土地市场招拍挂价格的非理性疯狂飙升前所未有。在“上市圈

钱，圈钱拿地，拿地维持企业继续再生产”的游戏规则下，房地产企业在资本市场融

资后近乎不计成本抢夺土地，进而形成恶性循环抬高地价、房价，具体的表现即为土

地的楼面价比周边在售房子的售价高，这就是房地产行业中“面粉比面包贵”现象。

到２００７年下半年此现象已经引起了政府的高度重视。

２００８年政府将强力控制信贷规模以及限制房地产企业融资，一旦货币紧缩以

及国务院关于两年不开发的土地要无偿收回的决定得到严格执行，２００８年土地市

场将出现大的逆转，　２００７年“上市圈钱，圈钱拿地，以地充值”的房产游戏规

则将不复存在，天价地王频繁出现将受到限制，土地市场出现“拐点”，土地价格向

正常回归。

２００８上半年开发商密集抢贷

以二套房贷为首的按揭贷款骤然紧缩，同时，开发贷款也再度收紧；中国证监会

等国家部委对于房企ＩＰＯ的审批程序比以往更复杂，另外有很多外资融资合同也放

缓。

２００８年融资成为开发商头号难题。虽然从目前房地产资金来源的情况看，结

构有了一些多元化，但是总体上仍然是以银行信贷为主。从全国来看，房地产信贷占

整个信贷比例大概３０％左右，在一些核心城市已经超过５０％。预计２００８年上

半年，会成为房地产企业密集抢夺贷款的时期。中小房地产企业想要走出融资困境，

必须学会与其他企业进行资金合作，并尝试多渠道的融资，如信托融资等。

二三线城市将成房地产热点

２００７年，一线城市的经济辐射能力随着区域性战略合作的加强，正在带动周

边二三线城市迅速崛起，这一势头在２００８年将继续增强。一线城市尤其是重点城

市，由于信贷紧缩，将使得升级换代的住房需求速度减缓，而刚性购房需求受到的影

响相对较小。随着区域间经济联系紧密，城市化水平的提高，大型产业导入，就业机

会增多，人才流动加大，二三线城市的刚性需求随之增加。２００７年二三线城市供

求矛盾凸现，住宅平均求供比（销售面积／竣工面积）超过１．７，部分城市价格出

现大幅上涨。２００７年大部分二三线城市土地供应均有大幅度增加。

二三线城市房地产市场在刚性需求的强力支撑下，将继续行驶在快车道上。

房企兼并成常态

２００８年住房分工功能更加明确，市场逐渐划分为保障房市场和商品房市场。

面对不同的消费群体以及土地金融市场的交错夹攻，现在比较优秀的企业都在调整经

营模式，制定合理的盈利目标。

国内房地产企业资产负债率在７５％左右，这一明显偏高的资产负债率将使得中

小企业可能会产生根本性的变化。这些企业不能及时应对国家收缩银根的调控政策，

由此导致２００８年国内５万多个房地产企业将有１／３被挤出市场。

目前开发商必须重新审视企业定位，寻找到适合企业发展的路径。就像“小马过

河”故事，开发商要了解自己，走企业适合的路发展，或瞄准低端，或瞄准高端，或

瞄准商业，或开拓走向外地，这都是楼市面临的必然结果。

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