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全面降准靴子落地对楼市影响有多大刚需何时入场

发布时间:2021-01-07 20:55:24 阅读: 来源:色精厂家

摘要: 2019年刚开年不久,降准就如期而至。1月4日,在高层刚刚吹风不到半天,央行就发布公告,决定进行全面降准:下调金融机构存款准备金率1个百分点。同时,2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。净释放资金约为8000亿元。

2019年刚开年不久,降准就如期而至。

1月4日,在高层刚刚吹风不到半天,央行就发布公告,决定进行全面降准:

下调金融机构存款准备金率1个百分点。同时,2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。净释放资金约为8000亿元。

央行表示:

将继续实施稳健的货币政策,维持松紧适度,不搞大水漫灌,注重定向调控。

这意味着什么?

01

央行为何如此急切?

这一次降准,并不令人意外,但急切程度超乎预料。

直接肇因是,经济下行压力愈发严峻。12月官方制造业PMI跌破荣枯线,创下2016年3月以来新低。

此种背景下,货币政策早已转向。上个月的中央经济会议提出“保持流动性合理充裕”,且去掉了“管住货币供给总闸门”的表述,这正是货币持续宽松的标志。

同时,2019年是建国70周年,也是全国建成小康社会的关键之年。此前的中央会议明确指出“做好经济工作至关重要”。

所以,在稳经济的背景下,货币政策将会一改紧缩态势,走向宽松之路。其实,2018年已经进行过四次定向降准,加上麻辣粉(MLF,中期借贷便利工具)扩容,创设超级麻辣粉(TMLF,定向中期借贷便利),释放的流动性已经相当可观。

要知道,货币工具向来是逆周期调节。定向降准一次接着一次,恰恰说明经济形势越来越发严峻。一次降准不足以提振,那就需要二次降准、三次降准,乃至更多。

所以,这一次降准是在意料之中,未来还会有多次降准。

02

会不会流入楼市?

每一次货币宽松,都会引来相同的问题:会不会流入楼市?

降准,通俗来讲,就是降低各大银行在央行的“押金”,让银行更有多资金可以用来放贷。这也就是我们常说的“释放流动性”。

不过问题在于,流动性释放出来,能不能从银行出去,市场是不是有需求,货币传导路径是否通畅,这些都悬而未决。

事实上,2018年已经进行过四次降准和多次麻辣粉操作,释放资金规模高达2万亿元,银行间拆借利率已经降到了几年前的低点,但中小企业融资成本依旧高涨,房地产依旧面临巨大调整。

这背后的原因有三个:一个来自于银行层面,一个来自于市场层面,第三个来自监管层面。

其一,从银行层面看,银行惜贷。经济下行周期下,贷款能不能收回来是个问题,即便不少中小企业嗷嗷待哺,银行也未必愿意放贷。正是在此背景下,最近决策层多次强调支持民营企业发展。

其二,经济下行周期,企业多数都不再扩张,即使银行贷款额度充裕了,企业也未必愿意去借贷。换句话说,放水的边际效益越来越小。降准释放再多的流动性,只要到不了企业层面,就形不成真正的货币之水。

其三,房地产市场想要这些水,但监管依旧没有放松。在房企层面,无论是开发贷、信托贷款,还是企业债,都还在严防死守,此前这几波放水基本都被限制流入楼市。在居民层面,限贷政策依旧没有放松,加上政策严打首付贷、房抵贷,楼市从这些小放水中受益不多。

03

能不能刺激房价?

在全面降准之下,房价又会受到何种影响?

在《2019楼市往哪走》一文中,凯风君曾指出,任何地方的楼市大繁荣,除了基本面层面的人口、经济等因素外,无不是货币膨胀所致。2009年和2016年这两波楼市上行皆是如此。

那么,多次降准之下,房价会否出现刺激性上涨?

答案很简单:暂时还不会。

原因有三个。

一个是上文所说的,降准只是释放流动性,但钱能不能到市场中,是比放水更加复杂的问题。如果楼市的信贷闸门仍未放开,降准之水四溢到楼市里的并不多,不足以支撑房价大幅上涨。

2018年已经连续四次降准,释放资金高达2万亿元,对楼市并未形成丝毫刺激效用。

第二个原因是,目前宽货币主要是稳经济。而稳经济的第一环在于刺激实体经济,第二环是基建托底,第三环是减税,最后一环才是房地产。

第三,房价重启大幅上涨,需要一系列政策配合。在货币层面,不仅需要降准而且必须要有降息加以配合;在楼市调控层面,核心的是限购和限贷,只有这两者大幅宽松,楼市行情才会真正重新向上。

其实,经历上一波上涨之后,居民杠杆率已经居高不下,六个钱包所剩无几,手头多半已经没有余钱。

除非降低首付比例、降低房贷利率、放宽二套房贷款限制,多管齐下,才能再度挑动起购房热情。

04

刚需何时入场?

货币宽松,楼市调控也在不断松绑。

从山东菏泽取消限售开始,湖南衡阳、安徽合肥、青岛高新区接连闯关,虽然有的被自扇耳光,有的躲躲闪闪,但楼市松绑已经是大势所趋。(参阅《暂停摇号!2019楼市松绑再下一城,哪些城市会跟进?》)

在宽货币和楼市调控不断松绑之下,刚需究竟该何时入场?

在《2019楼市往哪走》一文中,凯风君就已明确说了:所谓“刚需任何时候上车都是对的”,都是一派胡言。真正的态度是:刚需要做好随时上车的准备,而不是什么时候上车都一样。

那么,如今就是刚需做好上车准备的关键时刻。究竟何时入场,可参考以下三个指标:

其一,降息与降准同步到来时,仅有降准并不够,降息更有实质杀伤力。

其二,限购松绑,尤其是一二线城市公开松绑。

其三,限贷宽松。尤其是降低首付比例,实际房贷利率降低到基准以下,取消认房又认贷政策,等等。

如果出现这些信号,那么整个政策就不再是维稳行情,而演变成刺激模式。这个时间点,刚需入场最为稳妥。

现在,请拿好手中的钱。

-END-

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