保障房的土地和资金困局

保障房的土地和资金困局

保障房的土地和资金困局 更新时间：2010-9-18 7:41:03 　　今年8月，北京市住建委通报称，明悦湾经济适用房项目被检出混凝土试块强度不达标。这是北京继去年8月后又一处出现质量问题的保障房项目。　　事实上，保障房低质、地处偏远的新闻早已屡见不鲜。在这些现象的背后是——保障房图纸上的规划是宏伟的，但问题在于谁来埋单。　　除了2008年11月的9000亿安居工程，2009年6月的《2009-2011廉租房保障规划》要求，从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。　　住房和城乡建设部今年6月发布的《关于做好住房保障规划编制工作的通知》则要求，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉第一财经日报《财商》记者，住房保障这座山并不好爬，问题主要集中在土地供应、资金来源，以及地方政府的积极性等方面。　　土地供应　　从表面上看，土地都是掌握在地方政府手里，土地供应并不是大问题，但事实远非如此。　　今年1月19日，国土资源部召开的“保增长保红线行动”成效座谈会上的数据显示，2009年1~11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。　　另外，2010年住房用地供应计划显示，廉租房和经济适用房用地供应占全部住房用地的13.24%。但中国指数研究院高级分析师雷华表示，从真正意义上的保障房用地上来看，其供应量未必如公众期待的那么高。　　上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军告诉记者，假设一块保障房用地划拨出让价为80万元，但放到市场上招拍挂至少要800万元，地方政府显然很难无视这样的利益损失。　　也许正是这样的原因，在杭州，曾有数千套经济适用房被弃购，就是因为地处偏僻，生活不便。同样，在南京，将于2010年年底推出的数千套经济适用房亦在偏远的郊区。　　资金来源　　对于保障房建设而言，没有钱是万万不行的。　　以9000亿安居工程为例，杨红旭告诉记者，这实际上是由中央、地方、社会共同筹措。中央财力有限，而且侧重廉租房建设，如2008年前三季度，各地廉租房建设已投入资金180亿元，中央财政专项补助资金为68亿元。　　中原集团研究中心总监陶琦告诉记者，在保障房建设中，地方政府的财政收入根本不足以应付，因为作为预算外收入的土地出让金也有很多被用来支付财政收支缺口了。　　住建部政策研究中心房地产研究处处长文林峰近日撰文表示，住房保障资金以地方财政为主，地方政府心有余而力不足，因房地产调控政策也影响了各地的土地财政收入，故在投入保障性住房资金链条上周转不畅。　　中国指数研究院的一份报告显示，1994年以来，地方政府财政赤字率几乎呈不断增长态势。　　杨红旭表示，保障房建设很大程度上受政府财政收入水平的制约，西方发达国家在二战后为住房保障投入了大量的财力，但上世纪70年代石油危机后，英、美、新加坡等国住房保障覆盖面都有所减小。　　今年8月，保障房的资金来源找到了一个新的方向。　　8月5日，北京、天津、重庆等28个城市被确定为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，493亿元将被支持133个经济适用房等项目建设。　　此外，REITs也有望给保障房建设注入血液。REITs在国外是一种大众投资品，它通过打包相关物业的所有权或收益权，以租金形式回报给基金持有人。　　继天津以廉租房为主打推出的REITs后，上海浦东新区向央行递交了发行方案，由上海四大国有地产集团——张江、金桥、外高桥、陆家嘴联合发起的，发行规模为35亿至45亿元，发行期限为十年。　　上海一家大型券商相关部门负责人告诉本报记者，上述方案的版本有好几个，尚未获得批准，继去年下半年监管层发布REITs征求意见稿后，一直没有推出，可能也是考虑到很多风险因素。　　此外，上海市市长韩正7月19日在一次会议上公开表示，上海正考虑企业年金、保险资金等进入保障房市场的可行性，一旦方案成熟，将逐步推开。　　但对于REITs用于保障房建设的可行性，不少业内人士持怀疑态度。李战军表示，如果用于商业地产可行性是存在的，但从保障房的投资回报率上讲，投资者的兴趣不会高的。　　据杨红旭测算，目前上海市场上老公房的租金回报率为3%多点，而次新房的租金回报率只有不足3%，这一回报率，距贷款利率相差甚远，市场化的企业根本无法从经营租赁房的业务中获利。　　在地方政府探索保障房的资金来源上，“常州模式”似乎正成为一个典型。　　今年年初，常州成立了注册资本为10亿元的常州公共住房建设投资公司，作为保障房建设的投融资平台，政府向房投公司注入3000亩土地资源，落实了30多亿元融资额度，目前已实际到账27.9亿元。　　常州相关负责人介绍，房投公司融资的还款渠道主要有7个，包括土地出让净收益的10%，每年约10亿元；公积金增值收益部分，每年约两三千万元；财政专户投入每年1亿元左右等。　　杨红旭认为，住房保障工作绝非完全依靠财政支出，在以政府行政手段的前提下，还须发挥市场配置资源的有效性。比如，政府可以鼓励私人开发商参与廉租房和经济适用房的建设和运行，还可以吸引商业金融机构在个人抵押贷款、房地产证券化方面有所作为，从而搞活房地产金融。　　地方政府运作效率　　除了资金、土地两大难题外，保障房建设进程还主要在于地方政府的运作效率。甚至说，上述两个难题受第三个难题的制约。　　地方政府的运作效率在住建部2006年的一份通报上可以得到说明，该通报显示，截至2005年底，291个地级以上城市中，221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%，但福建、河南、云南、吉林、甘肃、内蒙古等6个省，实施廉租住房制度的城市不足50%。　　此外，杨红旭认为，虽然2005年的“国八条”中提出了问责制，但仅靠行政和党内的监督与惩处，威慑力远远不够。目前，我国急需出台一部住宅法或住房保障法，以大法的形式严格约束地方政府和官员，保证住房保障建设的有效推进。　　文林峰也表示，住房保障尚未纳入整个社会保障体系，保障资金来源未纳入财政公共支出预算，由此导致住房保障既没有稳定的财政预算支出渠道作为经济支撑，也没有国家层面上明确的发展规划和实施目标，因而滞后于社会保障体系的整体发展进程。　　此外，杨红旭还表示，由于中国城乡二元制、地方利益保护主义的长期存在，诸如北京、上海等地很多外来人口无法享受住房保障，从长远看，这将非常不利于城市发展和住房保障体系的完善。

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